Abrir un terreno para una nueva casa fue un sueño hecho realidad para un propietario de Kentucky. Sin embargo, el sueño se convirtió en una pesadilla cuando la capa superior del suelo se convirtió en roca madre. Explosión de suficiente piedra para dejar espacio para los cimientos también hizo un gran agujero en el presupuesto de su edificio.
La casa de una pareja de Rochester, Minnesota, había alcanzado la etapa de enmarcado cuando la mitad del piso del sótano comenzó a doblarse y colapsar. Un sumidero escondido era el culpable.
Otro propietario de viviendas del Medio Oeste insistió en colocar su casa de medio millón de dólares en un sitio inclinado para capturar la vista y trabajar en un sótano abandonado. Ahora, tiene que encontrar la manera de reparar la parte trasera de su casa, actualmente un pie más bajo que el frente. Una grieta de 8 pulgadas corre a lo largo de un lado, y las columnas de soporte se han desmoronado.
Agregue a esta lista las casas de las laderas de California que se han lavado de sus perchas y los sumideros en el suelo arenoso de Florida que se traga casas enteras, ambos desastres casi anuales informados en las noticias de la noche. La verdadera tragedia en todas estas historias es que estos problemas a menudo se pueden anticipar o evitar con un poco de preparación.
No seas demasiado ansioso. Comprar una superficie es diferente de comprar en una subdivisión.
Los problemas comienzan a surgir cuando los compradores de casas demasiado entusiastas suponen que la compra de superficie difiere poco de la compra de un lote de subdivisión. Las subdivisiones de la ciudad se rigen por códigos municipales que a menudo no se aplican a las zonas rurales.
Muchas subdivisiones se benefician de la investigación y el escrutinio de los contratistas de carreteras, alcantarillado y electricidad. Para satisfacer la preocupación del banco por el dinero de su préstamo y la preocupación de la ciudad por la seguridad pública, el desarrollador y los contratistas deben someter su propiedad a una serie de pruebas que garanticen que el terreno sea adecuado para casas.
Los sitios de superficie no ofrecen inspecciones tan tranquilizadoras, así que aleja tus ojos de la vista y ponte a trabajar para descubrir qué hay debajo de la superficie.
El suelo y la historia ambiental de cualquier extensión de tierra pueden ser difíciles de descubrir, pero hay ayuda disponible. La gama de recursos es tan diversa como el suelo mismo. Parte de esta información se aplicará a las áreas geográficas locales; algunos a su sitio específico. Necesitará saber ambos porque las propiedades del suelo pueden cambiar mucho en distancias cortas. Algunos están húmedos estacionalmente, son propensos a inundarse o enmascaran una capa freática alta que canalizaría constantemente el agua hacia la bomba de sumidero de una casa. Algunos son poco profundos hasta la roca madre, o son demasiado inestables para soportar la construcción de cimientos o carreteras.
Los suelos húmedos o llenos de arcilla son poco adecuados para los campos de absorción de fosas sépticas, y una capa freática alta puede bloquear el sótano o las instalaciones subterráneas.
Ninguno de estos problemas es obvio para el ojo inexperto del comprador de la casa, y sin embargo, el primer y más fácil paso es inspeccionar el sitio usted mismo. Camine por toda la propiedad cuando esté seco y nuevamente después de una fuerte lluvia para observar cómo reacciona la tierra. Con observaciones personales en la mano, recorra el vecindario. Explique que está considerando comprar cerca y pregunte a los vecinos si pueden compartir con usted cualquier problema de tierra o construcción común en el área.
"Nunca subestimes la información disponible de los vecinos", aconseja el arquitecto de Kentucky Tom Wilmes. "Las personas que han vivido en el área durante mucho tiempo tienden a conocer los problemas".
Diríjase al Servicio de Conservación de Recursos Naturales (anteriormente el Servicio de Conservación de Suelos). La mayoría de los estados tienen una oficina en cada condado, o puede consultar los listados del gobierno federal de su directorio telefónico local para la oficina en su estado.
El Servicio de Conservación de Recursos Naturales publica una Encuesta de Suelos de su área. Este gran libro, gratuito para los que preguntan, mapea cada área y evalúa cómo se desempeñarán los tipos de suelo específicos en diversas condiciones de construcción. La encuesta clasifica el suelo de varias maneras, pero las categorías más importantes para el propietario potencial de la tierra son el edificio, las instalaciones sanitarias (tanques sépticos y campos de absorción) y las tablas de gestión del agua.
Los oficiales de conservación locales visitarán el sitio e interpretarán los cuadros de forma gratuita. Pero dado que sus mapas solo examinan el suelo a unas 60 pulgadas de profundidad, una factura limpia de esta inspección significa que es hora de contactar a un ingeniero civil geotécnico para realizar un análisis más profundo.
Consulte las páginas amarillas en "ingeniero". Si los ingenieros geotécnicos, o de suelos, no figuran específicamente, intente con la lista de "ingenieros consultores" y pregunte si la empresa tiene un especialista en suelos o geotécnicos en su personal.
Los ingenieros geotécnicos civiles ofrecen muchos servicios de desarrollo comercial. El servicio residencial más común es la perforación del suelo o la toma de muestras de varios lugares en el sitio de construcción propuesto.
El ingeniero extrae una muestra que corre al menos 5 a 20 pies debajo de las zapatas de la casa. Una regla general es tomar muestras de al menos el doble de profundidad debajo de la zapata que la zapata es ancha para garantizar que el suelo pueda soportar la base. Analizar el tipo de suelo desde 20 pies de profundidad ayuda a predecir posibles asentamientos y problemas de agua.
Las pruebas y el informe posterior para una propiedad residencial promedian alrededor de $ 1, 500 en la mayoría de las partes de los EE. UU. Eso puede parecer costoso, pero las casas hundidas y los tanques sépticos respaldados cuestan mucho más repararlos.
Los ingenieros geotécnicos también ofrecen una "evaluación ambiental de fase uno" que los desarrolladores suelen utilizar para satisfacer sus requisitos de préstamo. Este informe investiga la historia ambiental de la tierra mediante el estudio de propietarios anteriores y usos anteriores. Cualquier indicio de que su sitio una vez albergó un negocio comercial relacionado con productos químicos o de manejo de toxinas, o el vertedero del vecindario, debe impulsar un estudio ambiental.
Desde encontrar un sitio más adecuado hasta volar varias capas de roca madre, las soluciones a menudo dependerán de lograr un equilibrio entre lo que desea y lo que puede pagar. Apuntar y estudiar el problema antes de construir ayuda a evitar una crisis inesperada y una carga financiera innecesaria una vez que es demasiado tarde para detener la construcción. También cambia su rol de víctima del problema a gerente de la solución.
Aquí hay más fuentes de información sobre el suelo, la historia y el uso previo de un sitio de construcción propuesto.
- El ingeniero de la ciudad más cercano y el inspector de edificios. Su tenencia generalmente indica cuánto saben sobre las áreas que rodean la ciudad.
- Mapas de Sanborn, probablemente disponibles en la biblioteca local. Los departamentos de bomberos y las compañías de seguros confían en los mapas de Sanborn para indicar dónde almacenan los productos químicos. Los mapas más antiguos a menudo pueden indicar si un edificio que albergó productos químicos alguna vez ocupó un sitio específico, posiblemente contaminando la tierra.
- Directorios de ciudades indexados por dirección. Los problemas de espalda pueden ser especialmente útiles.
