Las regulaciones de zonificación cubren cuatro cuestiones básicas de construcción: altura, uso, volumen y densidad. Estas reglas especifican la altura máxima de un edificio; sus usos permitidos, que incluyen consideraciones residenciales, comerciales, industriales y de oficina en el hogar; el ancho y la profundidad del edificio; y la cantidad de unidades permitidas por acre.
Las regulaciones de zonificación no estuvieron en uso hasta principios o mediados de 1900. Además, las regulaciones se modifican regularmente para abordar los cambios en la comunidad. Por lo tanto, si se encuentra en un vecindario antiguo, su tipo de casa puede no ser consistente con la zona donde vive. Por ejemplo, puede tener una casa unifamiliar en una zona comercial o multifamiliar. Esto se conoce como un uso preexistente y no conforme. (Aunque esto suena como algo malo, simplemente significa que su uso está "protegido" o permitido continuar, siempre que no realice ningún cambio significativo en ninguno de los cuatro aspectos básicos cubiertos por las regulaciones de zonificación).
En términos generales, solo las restricciones de uso, altura y volumen afectan las adiciones de edificios residenciales. Si desea agregar un dormitorio, invernadero, cocina, sala familiar u otro espacio que sea consistente con una residencia, por lo general, puede relajarse cualquier preocupación sobre las consideraciones de uso. Sin embargo, hay una advertencia importante: si su casa cae en la categoría de uso preexistente y no conforme, necesitará una aprobación llamada una variación del municipio para construir una adición.
Una variación permite una excepción a la regla para su situación específica. Sin la varianza, no puede agregar la suma. Incluso si su casa cumple con las reglas de zonificación actuales, necesitará una variación si propone una adición que sea más alta que la altura máxima para la zona o más ancha que el ancho máximo. Además, se requiere una variación si cambia el uso de un edificio, como convertir su garaje en una floristería.
Obtener una variación no solo cuesta dinero, sino que también puede implicar mucho tiempo y esfuerzo. Es posible que deba contratar a un abogado u otros profesionales (planificador, ingeniero o arquitecto) para que le ayuden a demostrar que la variación es necesaria.
Las variaciones se otorgan en función de consideraciones especiales, como la promoción de la salud pública, la seguridad, la moral y el bienestar general; garantizar la seguridad contra incendios, inundaciones, pánico y otros desastres; proporcionando luz, aire y espacio abierto adecuados; o dificultades excepcionales e indebidas relacionadas con el sitio específico. También debe demostrar que no habrá un impacto negativo en la comunidad o sus vecinos. Las variaciones generalmente son decididas por una junta de zonificación de ciudadanos locales elegida por el órgano rector del municipio.
Los requisitos de retroceso exigen el número de pies entre el área del edificio y la línea de la propiedad. Los contratiempos están diseñados para proporcionar un espacio adecuado entre edificios para luz, ventilación, acceso y privacidad. Por ejemplo, una casa generalmente necesita estar a 10 a 15 pies del límite de la propiedad lateral. Los contratiempos para la parte delantera y trasera generalmente son mucho mayores y dependen del tamaño del lote.
La mejor manera de determinar la relación existente de su casa con los límites de la propiedad es verificar la plataforma de encuestas de su casa. Debería haber recibido una copia de este documento cuando compró su casa. Si no, puede obtener una copia de su municipio. Luego, verifique con los funcionarios de zonificación o construcción las distancias apropiadas de retroceso. No puede construir una adición, o incluso un cobertizo, más allá del área de retroceso a menos que obtenga una variación. Peor aún, si construye sin una variación, puede verse obligado a eliminar la adición.
Si vives en un área que es relativamente densa, probablemente será más difícil obtener un permiso de construcción para una adición porque hay menos espacio para construir sin invadir contratiempos. En muchas áreas antiguas, las casas ya están construidas según las líneas de retroceso. En áreas suburbanas menos densas, puede haber más oportunidades, particularmente si su casa está en un lote grande. En la mayoría de los casos, agregar a la parte trasera de la casa es la mejor opción porque es probable que tenga el mayor revés y la menor invasión de sus vecinos.
La presencia de una servidumbre o restricción de escritura puede impedir la construcción de una adición.
Una servidumbre es un interés legal en una parcela de tierra, propiedad de otra persona que no sea el propietario. Una servidumbre da derecho al titular a un uso limitado específico.
La mayoría de las servidumbres están diseñadas para proporcionar acceso a servicios y utilidades. Por ejemplo, un municipio puede ser propietario de una servidumbre de alcantarillado en una parte de la propiedad para una tormenta o alcantarillado de aguas residuales. La presencia de este tipo de servidumbre significa que una tubería de alcantarillado está bajo tierra o que la ciudad tiene derecho a colocar una alcantarilla allí.
En su mayor parte, las servidumbres se compran o colocan en una propiedad y permanecen con la propiedad hasta que se modifique legalmente. Estos deben aparecer en su plataforma de encuestas o en su escritura o mapa de impuestos. Es muy poco probable que se pueda cambiar una servidumbre para acomodar una adición, particularmente si una tubería o líneas eléctricas están ubicadas bajo tierra. El propietario no posee los derechos de la tierra en una servidumbre aunque esté en su propiedad.
Las restricciones de escritura son condiciones colocadas en la propiedad por antiguos propietarios que pueden proteger áreas específicas de la propiedad o pueden imponer condiciones a la construcción. Las restricciones de escritura pueden estar presentes para proteger los humedales u otros recursos naturales, o pueden limitar el tipo de desarrollo o los cambios que se pueden realizar en una propiedad. Por ejemplo, muchos municipios impondrán restricciones de escritura en las casas cuando se construyan por primera vez para proteger el espacio abierto del desarrollo futuro.
Las regulaciones federales, estatales o locales ahora protegen muchos hogares o vecindarios que tienen importancia histórica, cultural o étnica. En su mayor parte, estas reglas son efectivas y han ayudado a preservar el carácter de muchos entornos urbanos y rurales más antiguos.
Sin embargo, ser propietario de una propiedad histórica puede presentar desafíos especiales. Su renovación puede costar más, y las aprobaciones especiales pueden requerir más paciencia. Probablemente tendrá que cumplir con las ordenanzas que requieren materiales específicos y la aprobación de sus planes por parte del municipio o de una comisión histórica local. Afortunadamente, los resultados a menudo valen el tiempo y los gastos adicionales.
Si su casa es un edificio histórico o está ubicada en un distrito histórico, hable con los funcionarios locales, estatales o federales apropiados y obtenga la aprobación antes de hacer cualquier cambio exterior a su hogar. (A veces, los cambios interiores, como mover paredes o agregar capacidad adicional a los servicios públicos, también están regulados; pregunte con anticipación solo para estar seguro).
